Ostatnie miesiące sprawiły, że wolne mieszkania na wynajem, i to niezależnie od metrażu, stały się dobrem deficytowym. Szczególnie odczuli to potencjalni najemcy szukający lokum w największych polskich metropoliach typu Warszawa, Wrocław czy Kraków, gdzie średnie miesięczne ceny za wynajęcie przeciętnej kawalerki oscylują w okolicach między 1968 a 2422 zł. W innych miastach trendy są podobne. Niestabilna sytuacja geopolityczna oraz ekonomiczna wyraźnie rzutuje na polski rynek nieruchomości na wynajem, zwłaszcza w dużych ośrodkach miejskich.
- Od początku marca 2022 r. średnie ceny mieszkań na wynajem rosną bardzo dynamicznie w każdym większym mieście w Polsce.
- Liczba dostępnych ofert na rynku najmu błyskawicznie się kurczy, a podaż nie nadąża za rosnącym popytem.
- W największych miastach kwota 2000 zł za wynajęcie kawalerki to niezbędne minimum – do tego trzeba działać szybko.
- Średni wzrost cen najmu między kwietniem 2021 r. a kwietniem 2022 r. wyniósł 24% dla 10 największych polskich miast.
- Decydujące dla cen najmu okażą się zakończenie wojny i stabilizacja inflacji.
Sytuacja na rynku najmu w ciągu miesiąca zmieniła się diametralnie
Wszystko wskazuje na to, że krzywe popytu i podaży przecinają się w bardzo nieszczęśliwym miejscu dla osób poszukujących lokum. Natomiast w zgoła odmiennej sytuacji są oferenci, którzy liczą na godziwy zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem. Widać to praktycznie w każdym serwisie z ogłoszeniami nieruchomości. Dodatkowo, przeglądając oferty można natknąć się na prawdziwe cenowe ekstrema jak na przykład ponad 4,5 tys. zł na wynajem kawalerki w stolicy. Tak czy inaczej ceny wyraźnie wzrosły, a podaż wolnych lokali zmalała nie tylko o wysoki wolumen, ale też bardzo szybko, bo w niecałe 2 miesiące.
Dlaczego jest tak drogo?
Pierwszym i najbardziej oczywistym powodem jest wybuch wielkoskalowego konfliktu zbrojnego między Ukrainą a Rosją 24.02.2022 r. W jego wyniku nastąpiła masowa migracja ludności cywilnej, zwłaszcza do Polski. Straż Graniczna podaje, że na dzień 26.05.2022 r. było to 3,613 mln osób, które przekroczyły naszą granicę. Oczywiście należy wziąć poprawkę na to, że z Polski na Ukrainę odprawiono 1,584 mln osób, a do tego część uchodźców była w naszym kraju „tranzytem” i udała się do innych państw UE. Niezależnie od tego i tak jest to liczba krytyczna, która zwyczajnie musiała wpłynąć na rynek nieruchomości pod wynajem, szczególnie w dużych polskich miastach. Kiedy porówna się pulę dostępnych ofert w lutym i w kwietniu 2022 r. można założyć, że jest ich o minimum 50% mniej, a często nawet o 80%. Trend ten widać również w mediach społecznościowych, gdzie bardzo często pojawiają się posty od Ukraińców szukających pokoju lub mieszkania, a także Polaków pomagających ukraińskim rodzinom znaleźć tymczasowe lokum. Jeżeli dołożyć do tego, związany z zahamowaniem epidemii COVD-19, powrót studentów do miast akademickich oraz powolne rozkręcanie się sezonu urlopowego i turystycznego, rzeczą oczywistą będzie zatem niska podaż i wysokie ceny.
Jeszcze innymi przyczynami są zmniejszone podaż i popyt na zakup nowych mieszkań, które po części były nabywane w celach inwestycyjnych, czyli pod wynajem. Ich ceny również są bardzo wysokie, ponieważ wynikają przede wszystkim z galopującej inflacji, a tym samym z wyższych kosztów budowy i mniejszej liczby rozpoczętych budów. Jakby tego było mało, niedobór pracowników budowlanych przekłada się na mocny wzrost wynagrodzeń, a w konsekwencji dalszy wzrost kosztów budowy. Niedobór ten pogłębił się jeszcze bardziej, gdyż często byli to ukraińscy mężczyźni, którzy po zaostrzeniu konfliktu musieli zostać w kraju, by walczyć z agresorem.
Ponadto, polskie rodziny, które planowały zakupić mieszkanie w pierwszej połowie 2022 r. nie mogły i wciąż nie mogą tego zrobić (przy okazji „oddając na rynek” swoje dotychczas wynajmowane mieszkanie), ponieważ wysokie stopy procentowe w połączeniu z inflacją radykalnie zmniejszyły ich zdolność kredytową, uniemożliwiając zakup nieruchomości zgodnej z oczekiwaniami. Oczywiście są szanse na poprawę po uruchomieniu rządowego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, jednak na jego efekty trzeba będzie poczekać kilka miesięcy.
W marcu i kwietniu 2022 r. sytuacja na rynku najmu wyglądała tak, że podczas względnie niskiej podaży mieszkań do wynajęcia, pojawił się zwiększony popyt w postaci skokowego wzrostu liczby potencjalnych najemców. A to musiało skutkować pojawieniem się trudności ze znalezieniem lokalu do wynajęcia w akceptowalnej cenie.
Kiedy będzie taniej?
Konia z rzędem temu, kto trafnie przewidzi dalszy rozwój sytuacji, zwłaszcza pod kątem nie tyle napływu, co pozostania w Polsce uchodźców wojennych. Wiele osób zadaje sobie pytanie, czy to już koniec galopady cen, a może wręcz przeciwnie, preludium do dalszych wzrostów. Spoglądając na południe Polski, widać że sytuacja jest zróżnicowana, bowiem o ile Kraków idealnie wpisuje się w niekorzystne trendy (średni wzrost ceny najmu mieszkania rok do roku wyniósł 33,4%, a więc do kwoty 2651 zł, źródło: bankier.pl), o tyle Katowice, owszem notują wzrosty cen (ok. 18,3% do kwoty 2015 zł), ale nie są one ani tak dynamiczne, ani tak znaczne jak w innych dużych miastach typu Warszawa (42,4% i stawka 4648 zł) czy Wrocław (39,9% i stawka 2896 zł).
Wszystko zależy od tego, jak długo potrwa wojna ukraińsko-rosyjska, a więc kiedy większość uchodźców powróci do odbudowy kraju, oraz od zahamowania inflacji i efektów rządowego programu mieszkaniowego. To zaś powinno przełożyć się na stabilizację cen mieszkań i wzrost zdolności kredytowej, a więc większe możliwości zakupowe rodzin i impuls budowlany dla deweloperów.
Podsumowanie
Obecnie na rynku najmu mieszkań mamy do czynienia z ekstremum wynikającym z niespodziewanego wzrostu popytu oraz słabnącej podaży, a to musiało wpłynąć na dynamiczny wzrost cen i malejącą liczbę ofert w ogłoszeniach TRIX. Co ważne, występują różnice regionalne, gdzie z jednej strony odnotowuje się umiarkowane wzrosty stawek najmu, a z drugiej bardzo wysokie i do tego połączone z bardzo ograniczoną liczbą ofert. Niestabilna sytuacja geopolityczna i gospodarcza ma dominujący wpływ na obecny rynek najmu, mimo że część uchodźców wraca, a nowy program rządowy nieco ułatwi rodzinom zakup swojego mieszkania, jednocześnie zwalniając wynajmowany lokal. Jednak będzie to proces powolny, któremu na pewno nie pomoże inflacja i malejąca zdolność kredytowa.