Można śmiało powiedzieć, że tytułowy dylemat często osiąga poziom hamletowskiego „to be or not to be”, spędzając przy tym sen z powiek wielu młodych rodzin, które z jednej strony nie dysponują bajońskimi sumami na początku swojej kariery zawodowej, a z drugiej pragną zamieszkać na swoim lub chociaż wynajmowanym. Jednak rzeczywistość gospodarcza i prognozy na najbliższe kwartały odgrywają w tym przypadku pierwsze skrzypce. Nie można zapominać, że podjęcie rozsądnej decyzji w tej sytuacji wydaje się być niemożliwe, ale czy na pewno? Spróbujemy rozważyć obie opcje oraz wskazać na dobre i złe strony każdego z rozwiązań, aby wyrobić sobie choć ogólny pogląd na to zagadnienie.
- Stopy procentowe (6,75%) rosną wbrew zapewnieniom o stabilizacji sytuacji.
- Uzyskanie kredytu hipotecznego jest bardzo trudne dla młodych rodzin.
- Zarówno kupno, jak i najem mieszkania dla wielu stały się nieosiągalne.
Wyprowadzka z domu rodzinnego w 2022 r. dla większości jest arcytrudna
Zakup mieszkania czy wynajem? W dobie zawieruchy geopolitycznej oraz ekonomicznej dylemat ten zmienia się coraz częściej na rachunki czy jedzenie. Wszystko wskazuje na to, że dobre czasy zakupu i najmu nieruchomości to już przeszłość. Deweloperzy budują coraz mniej, a ceny mieszkań zamiast prognozowanego spadku wciąż utrzymują się na wysokich poziomach, szczególnie w największych polskich aglomeracjach. Co prawda, mniejsze ośrodki zanotowały spadki, ale to metropolie kształtują rynek w skali kraju, z prostego powodu – mieszka tam najwięcej ludzi oraz działa najwięcej firm, które przyciągają migrantów krajowych, jak i zagranicznych.
Ale wracając do dylematów młodego pokolenia, w 2022 roku usamodzielnienie się to już nie jak do tej pory kwestia uzyskania korzystnego kredytu hipotecznego i znalezienia wymarzonej lokalizacji, ale walka o jakikolwiek kredyt i jakiekolwiek mieszkanie spełniające minimalne standardy egzystencji. W większości przypadków, młodzi bez solidnego wsparcia finansowego od krewnych, praktycznie nie mają szans na założenie własnej rodziny i wyprowadzkę z domu. Nawet jeśli ktoś decyduje się na wynajem mieszkania, aby rozwinąć umiejętności i wzmocnić swoją wartość na rynku pracy to i tak musi liczyć się z wysokimi cenami. A często i tak są to oferty prezentujące bardziej studencki standard niż przestrzeń dla świeżo upieczonej rodziny. O ile stolica wciąż daje względnie duże możliwości, gdzie ceny najmu/zakupu są wysokie, ale zarobki i perspektywy zawodowe również są większe, o tyle w miastach typu Kraków, Wrocław, Poznań czy Gdańsk, dochodzi do niekorzystnej asymetrii, czyli wysokie ceny i średnie zarobki/perspektywy. Sytuacji na rynku najmu wcale nie polepsza imigracja z Ukrainy – liczbę uchodźców wojennych przebywających w Polsce na koniec sierpnia 2022 r. szacuje się na 0,9 – 1,0 mln osób (najczęściej są to kobiety z dziećmi i osoby starsze), którzy też muszą gdzieś mieszkać. Więcej o sytuacji na rynku najmu można znaleźć w naszym artykule „Mieszkania na wynajem – wysokie ceny najmu, liczba ofert mocno ograniczona”.
Opcja 1 – zakup mieszkania
To chyba marzenie każdego młodego człowieka, któremu do pełnej niezależności brakuje tylko własnego kąta. Warto dodać, że posiadanie własnej nieruchomości jest silnie zakorzenione w naturze człowieka, bowiem ma coś swojego, co daje mu schronienie i poczucie bezpieczeństwa. Zakupu mieszkania można dokonać na dwa sposoby, tj. za zaoszczędzoną gotówkę lub przy udziale kredytu hipotecznego. Pierwszy sposób obecnie jest nierealny dla zdecydowanej większości kupujących ze względu na wysokie ceny, więc pozostaje wspomniany kredyt hipoteczny. A wraz z nim wiążą się takie pojęcia jak: wkład własny, zdolność kredytowa, oprocentowanie, okres spłaty, raty kapitałowe i raty odsetkowe oraz pozostałe koszty. O ważnych kwestiach związanych z kredytem hipotecznym pisaliśmy w artykule „7 sposobów na poprawę zdolności kredytowej” , a o rządowym wsparciu w tekście „Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Rusza nowym program rządowy!”. Sprawdźmy, podstawowe „za” i „przeciw” zakupu mieszkania.
Zalety zakupu mieszkania:
- poczucie bezpieczeństwa, stabilności i niezależności;
- posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości;
- możliwość dowolnego dysponowania mieszkaniem i jego aranżacją;
- podstawowy składnik majątku osoby/rodziny;
- zabezpieczenie finansowe w razie życiowych zawirowań;
- miesięczne koszty (nawet wliczając wysoką ratę kredytu) wciąż porównywalne do ceny najmu.
Wady zakupu mieszkania:
- zwykle wiąże się z zaciągnięciem kredytu na 15-30 lat;
- kredytowanie oznacza zmniejszenie zdolności kredytowej np. na samochód, poważne ograniczenia w budżecie domowym oraz często zależność od wysokości stóp procentowych;
- oszczędzanie na zakup za gotówkę trwa wiele lat;
- sprzedaż/zakup to zwykle długi proces;
- ogranicza możliwości przeprowadzki za lepszą pracą;
- konieczność inwestowania w remont co kilka-, kilkanaście lat.
Opcja 2 – wynajem mieszkania
To rozwiązanie o bardzo dużej elastyczności, ponieważ można bardzo łatwo i szybko znaleźć lub zmienić mieszkanie w zależności od potrzeb, wymagań i możliwości na danym etapie życia. Choć w przypadku naszego kraju odnosi się głównie do osób w młodym i średnim wieku. Wynajem idealnie sprawdza się w okresie studiów oraz w pierwszych latach tuż po nich, kiedy absolwenci rozpoczynają budowę kariery zawodowej i nie posiadają jeszcze żadnego kapitału ani względnie ustabilizowanej drogi zawodowej. Opcja ta dotyczy głównie osób, które wyjechały ze swoich rodzinnych stron na studia do innego miasta, planując pozostanie w nim. Z kolei miejscowi korzystają z najmu, aby wreszcie zasmakować samodzielnego życia na własny rachunek, zanim dorobią się własnej nieruchomości. I jest też grupa osób, która ze względu na pracę – często podróże, awanse, relokacje – traktuje wynajem jako najlepsze rozwiązanie ze względu na łatwość zmiany lokum.
Zalety wynajmu mieszkania:
- bardzo duża elastyczność w zakresie wyboru lokalizacji i standardu;
- duża mobilność w zależności od sytuacji życiowej i zawodowej;
- brak zobowiązań kredytowych;
- możliwość szybkiego usamodzielnienia się.
Wady wynajmu mieszkania:
- brak tytułu prawnego do nieruchomości;
- ograniczone możliwości aranżacji i korzystania z nieruchomości;
- brak stabilności oraz planowania w długiej perspektywie;
- miesięczna cena najmu zwykle porównywalna z utrzymaniem mieszkania (nawet dodając do niego aktualnie wysoką ratę kredytu hipotecznego).
Opcja 3 – czekamy…
W obecnej sytuacji najrozsądniejszym rozwiązaniem może okazać się szukanie alternatyw dla zakupu czy najmu, czyli rozwiązań pośrednich. Zapewne ci, którzy mogli, już dawno wybrali pracę zdalną (chodzi głównie o wysoko kwalifikowanych specjalistów z branży IT i pokrewnych), a przy okazji zgromadzili spory kapitał, by dokonać zakupu za gotówkę. Ale mimo to, pozostałe osoby wciąż mogą szukać innych dróg na samodzielne życie w trudnych czasach. Będą to:
- wstrzymanie decyzji o wspólnym mieszkaniu oraz postawienie na rozwój kariery w celu zwiększenia dochodów i zdolności kredytowej;
- powrót do tradycji – stworzenie domu wielopokoleniowego;
- emigracja do krajów bardziej stabilnych gospodarczo z rozwiniętym rynkiem nieruchomości – zarówno tych na wynajem, jak i do zakupu.
Podsumowanie
Znalezienie salomonowego rozwiązania na przełomie III i IV kwartału 2022 r. jest bardzo trudne, ponieważ z jednej strony młode rodziny wreszcie chciałyby wejść w pełną dorosłość i niezależność, a z drugiej trudność uzyskania kredytu czy wysokie stawki najmu są nie do udźwignięcia przez takie osoby. Dlatego pytanie – kupić czy wynająć – wciąż pozostaje otwarte. Warto więc kalkulować, czy rata potencjalnego kredytu będzie wyraźnie wyższa/niższa od ceny najmu i wtedy zdecydować. Tak czy inaczej każda decyzja będzie trudna, niosąc za sobą określone konsekwencje. Jednak niezależnie od tego, warto postawić na rozwój zawodowy, a w międzyczasie obserwować rynek nieruchomości w serwisie ogłoszeniowym TRIX.