Kredyty, szczególnie te hipoteczne, są dziś przedmiotem gorącej dyskusji zarówno wśród branżowych ekspertów, jak i młodych rodzin, które marzą o własnym mieszkaniu. I to nie dlatego, że na zewnątrz mamy letnią, słoneczną pogodę, ale ze względu napiętej sytuacji na rynku nieruchomości wynikającą z coraz wyższych stóp procentowych i rosnącej inflacji. Jednak kiedyś cierpliwość się kończy, a na własne mieszkanie nie można czekać w nieskończoność. W związku z tym dziś prezentujemy 7 skutecznych sposobów na to, jak poprawić swoją zdolność kredytową, aby wreszcie spełnić marzenie o własnej nieruchomości.
Zanim udacie się do banku
Podchodząc do zagadnienia z czysto teoretycznego punktu widzenia, można stwierdzić, że zadanie jest dość proste, bowiem wystarczy zwiększyć zarobki, wykazać się pozytywną historią kredytową i mieć wkład własny. Łatwej powiedzieć niż wykonać, ponieważ w praktyce poprawa zdolności kredytowej to zadanie dość trudne, ale nie niewykonalne. Najpierw jednak odpowiedzmy sobie na pytanie, czym jest wspomniana zdolność kredytowa, o którą dziś tak wszyscy zabiegają.
Mówiąc o zdolności kredytowej, najczęściej mamy na myśli możliwość zaciągnięcia kredytu, zwykle hipotecznego. Jednak w rzeczywistości jest to nie tylko suma, jaką możemy pozyskać, ale również czas przez jaki będziemy spłacać to zobowiązanie.
Przykład
Młoda rodzina z dwójką dzieci, miesięcznymi dochodami wynoszącymi 7,5 tys. zł netto i wydatkami rzędu 4 tys. zł (zostaje 3,5 tys. zł), ubiega się o kwotę 300 tys. kredytu z oprocentowaniem 8% na okres 15 lat. Zakładając, że nie posiada innych zobowiązań finansowych i dysponuje wymaganym wkładem własnym, rata hipoteki wyniesie ok. 2,9 tys. zł miesięcznie. W tej sytuacji bank raczej odmówi, bowiem zdolność kredytowa jest zbyt mała, a kredytowanie „pod korek” w dobie dynamicznych stóp procentowych to loteria. Ale jeśli okres spłaty tej samej kwoty 300 tys. zł rozłożymy 30 lat, wtedy rata wyniesie 2,2 tys. zł. A zatem zaciągnięcie zobowiązania jest niemal pewne, a przy tym bardzo bezpieczne (rata stanowi zalecane przez ekspertów 30% miesięcznych dochodów), mimo że koszty kredytu w dłuższym czasie będą wyższe. Kwota kredytu również ma tu znaczenie – jeśli zdecydujemy się na mniejszy dług, to rzecz jasna będzie go łatwiej otrzymać, ale także i spłacić, co jest kwestią niebagatelną dla większości kredytobiorców. Jednak mniej pieniędzy to bardzo ograniczony wybór mieszkań.
Oczywiście to tylko przykład, który nie uwzględnia zmienności stóp procentowych oraz innych czynników, ponieważ chodziło nam o poglądowe przedstawienie zasady działania zdolności kredytowej. Opieranie się na wyliczeniach z powyższego przykładu czy na prostych kalkulatorach kredytowych dostępnych na portalach finansowych, powinno być co najwyżej wskazówką. Dopiero rozmowa z doradcą bankowym pozwoli na rzeczywiste oszacowanie naszych możliwości i szans na kredyt. Mimo to, zdolność kredytową można nieco zwiększyć, a przy tym poprawić swoją wiarygodność w oczach banku – potencjalnego kredytodawcy. Jak to zrobić?
1. Zwiększcie zarobki
To w zasadzie najprostszy sposób, aby uzyskać kredyt na wymarzone mieszkanie. Matematyka jest nieubłagana, dlatego jeśli tylko macie taką możliwość zadbajcie o podwyżkę, postarajcie się o awans lub zmieńcie pracę na lepiej płatną i rozwijającą. Ponadto banki cenią osoby zatrudnione na umowę o pracę w pełnym wymiarze i wynagrodzeniem wypłacanym w polskiej walucie. Z kolei osoby prowadzące własną firmę mogą tak poukładać koszty, aby w oczekiwanym okresie zwiększyć możliwości kredytowe, jednak nie warto tutaj przesadzać, a skupić się na poprawie efektywności i pozyskiwaniu nowych klientów, co w dłuższej perspektywie okaże się znacznie korzystniejsze i zwiększy możliwości na zaciągnięcie zobowiązania hipotecznego.
2. Spłaćcie kredyty i oddajcie karty kredytowe
Każdy oficjalny i czekający na spłatę dług, który można sprawdzić w biurach informacji kredytowych i innych tego typu instytucjach działa na Waszą niekorzyść – no chyba że został spłacony w terminie. Wszystkie otwarte zobowiązania zmniejszają zdolność kredytową. Nawet karta kredytowa zalicza się do takich obciążeń, a do tego często kusi opcją zadłużania się na zbędne zakupy. Dlatego zanim udacie się do banku z misją uzyskania hipoteki, spłaćcie kredyty i zrezygnujcie z karty kredytowej. Zyskacie spokój i lepszy wizerunek finansowy.
3. Oszacujcie horyzont czasowy
Co jest lepsze: kredyt na 15 lat z dużymi ratami czy na 30 lat z niższymi transzami. To zależy od Waszej sytuacji, jednak pamiętajcie, ze każdy kij ma dwa końce. Krótszy okres spłaty oznacza mniejszą zdolność kredytową i wyższe raty, ale z drugiej strony oznacza niższe koszty zobowiązania. Zaś rozłożenie kredytu na dłuższy czas zwiększa zdolność kredytową w chwili zaciągnięcia długu i oznacza względnie niskie raty, ale jednocześnie podnosi jego koszty w dłuższej perspektywie.
4. Pomyślcie o równych ratach
Banki często kuszą kredytami, w których raty maleją z każdym miesiącem. To ciekawa opcja, a zarazem sprytny zabieg marketingowy, choć niekoniecznie dobry dla podniesienia zdolności kredytowej. Najbardziej uniwersalnym (ale nie idealnym) rozwiązaniem w kwestii poziomu rat, będą te o jednakowej wysokości przez cały okres spłaty. Warto pamiętać, że również i w tym przypadku będzie to oznaczało wyższe koszty kredytu.
5. Zadbajcie o historię kredytową
To nic innego jak terminowe spłacanie wszelkich zobowiązań finansowych. Ale nie tylko. Okazuje się, że brak jakiejkolwiek historii kredytowej jest równie źle odbierany, jak problemy ze spłatą. Dlaczego? Otóż w takich okolicznościach bank nie posiada danych do oszacowania ryzyka i wykonania tzw. scoringu. Co zrobić? Jeśli zamierzacie kupić jakiś sprzęt AGD/RTV, poszukajcie promocji i słynnych rat 0% – upieczecie w ten sposób dwie pieczenie na jednym ogniu. Po pierwsze zdobędziecie historię kredytową, a po drugie nie obciążycie domowego budżetu jednorazowym wydatkiem. Pamiętajcie jednak o terminowym spłacaniu zobowiązania, jak również o zamknięciu go przed ubieganiem się o hipotekę.
6. Wkład własny warto mieć, chyba że…
…spełniacie warunki rządowego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, o którym pisaliśmy na łamach bloga TRIX. Niezależnie od tego, czy skorzystacie z programu, zawsze warto mieć wkład własny. Obecnie jest to co najmniej 20% wartości kupowanej nieruchomości. W przypadku nieskorzystania z państwowej pomocy, macie lepszy wybór spośród ofert bankowych i możliwość wzięcia kredytu większego niż 500 tys. zł oraz szerszą pulę nieruchomości, często wpisujących się w Wasze potrzeby. Jeśli natomiast zdecydujecie się na rządowy program, zaoszczędzone środki z wkładu własnego możecie przeznaczyć na wyposażenie mieszkania lub finansowy wentyl bezpieczeństwa.
7. Zalegalizujcie związek lub spiszcie intercyzę
Brzmi kontrowersyjnie, ale jest całkiem sensowny z punktu widzenia zwiększenia zdolności kredytowej. Zawarcie małżeństwa daje nie tylko poczucie bezpieczeństwa, ale również wpływa pozytywnie na uzyskanie kredytu hipotecznego, bo dochody są traktowane jako wspólne, a więc większe w świetle prawa. Ma to zastosowanie zwłaszcza wtedy, gdy oboje macie niskie lub średnie zarobki i dobrą historię kredytową – warto wykorzystać siłę finansowej synergii. Jeżeli natomiast jedno z Was miało w przeszłości problemy ze spłacaniem długów, warto rozważyć spisanie intercyzy (rozdzielności majątkowej) na co najmniej 6 miesięcy przed złożeniem wniosku o hipotekę. Wtedy zobowiązanie kredytu hipotecznego powinna zaciągnąć ta osoba, która ma większe zarobki i nieskazitelną historię kredytową. Słowem będzie dla banku wiarygodnym kredytobiorcą.
Podsumowanie
Kwestia zdolności kredytowej w 2022 r. spędza sen z powiek niejednej rodzinie, która pragnie w końcu pójść na swoje. Przytoczone w artykule wskazówki mogą okazać się pomocne zwłaszcza wtedy, gdy nie posiada się bogatej historii kredytowej albo nadarza się okazja zwiększenia zarobków. Poza tym, warto zadbać też o sprawy formalne, jak zamknięcie dyspozycji z kart kredytowych czy legalizacja związku lub spisanie intercyzy w określonych przypadkach. Co więcej, nie przesadzajcie z kwotą zobowiązania względem swoich możliwości – unikajcie kredytowania „pod korek”. Trzymajcie się prostej zasady: rata równa 30% miesięcznych dochodów – daje to finansowy i psychiczny komfort w kryzysowych sytuacjach, a do tego zawsze odkładajcie środki na wkład własny bez względu na ofertę pomocy ze strony państwa. Jeśli natomiast jeden bank odmówi udzielenia kredytu, spróbujcie w kilku innych. Może uda się uzyskać nie tylko kredyt, ale i korzystniejsze warunki.